中古マンションのリノベーションは、築年数の古い物件を改装することが一般的に想像されますが、築浅マンションをリノベーションする選択肢もあります。
築浅物件は築年数が5年以下で、最新の耐震基準や省エネ性能を備えており、リノベーションの自由度が高いです。
これにより、住まいのデザインや間取りを自分の好みに合わせやすく、既存の設備を活用することでコストを抑えつつ理想の住空間を実現できます。
築古物件と築浅物件の違いは、築年数、設備、価格、維持管理の面で顕著です。築古物件は築30年以上で、耐震性や断熱性が劣る場合がありますが、価格が安く設定されることが多いです。
一方、築浅物件は最新の設備が整っており、初期投資は高いものの、長期的にはメンテナンスコストを抑えられる可能性があります。
築浅マンションのリノベーションは、比較的きれいな状態で大規模な修繕が不要であり、工事期間が短く済む点も利点です。
また、省エネ性能や断熱性能が高く、光熱費のランニングコストを抑えることができます。
「中古マンションをリノベーションする」というと、築年数の経過した物件をリノベーションすることがイメージされるかもしれません。しかし、あえて築浅マンションをリノベーションするという選択肢もあります。
今回はマンションの築古物件と築浅物件の違いや築浅マンションをリノベーションするメリットなどについて紹介していきます。
築浅リノベーションとは？
築浅リノベーションとは、築5～10年以内の比較的新しい物件をリノベーションすることを言います。
一般的なリノベーションとは異なり、老朽化した内装や設備の修繕ではなく、間取りやデザインが自分の好みやライフスタイルに合わない場合に行うことが多いです。
築浅物件は、断熱性能や省エネ性能、防音性能が高いことが特徴です。
また、床下や天井裏にゆとりがあるため、配管の移動がしやすく、リノベーションに適しています。浅リノベーションは機能性を忘れずに個性的な空間を作ります。
築浅物件と築古物件の違い
中古物件をリノベーションする際、築浅物件と築古物件にはいくつかの違いがあります。
まず、資産価値と売買価格において、築浅物件は割高である一方、築古物件は価格が下落しており、資産価値が下がりにくい特徴があります。
次に、耐震基準では、1981年5月以前に建てられた築古物件は旧耐震基準に該当し、新耐震基準を満たしていない可能性があります。
最後に、再利用できる部材について、築浅物件は既存の建具や設備をそのまま活用できることが多いです。
これらの違いを理解することで、ニーズに合った物件選びが可能になります。
違い①：資産価値、金額が異なる
築浅物件と築古物件はどちらも中古物件ですが、売買価格には大きな違いがあります。
築浅物件は新築時の価格からの下落幅が少なく、比較的高い価格で取引される傾向があります。これは、築年数が少ないほど売買価格が高くなるためです。
一方、築古物件は新築時よりも大きく価格が下落しますが、築20年を過ぎると価格の下落が緩やかになり、資産価値が維持されやすくなります。
これは、古い物件でも一定の需要があり、特に立地条件が良い場合には価値を保ちやすいからです。
違い②：耐震基準が異なる
1981年6月1日に施行された新しい耐震基準は、日本の建築物の耐震性を大幅に向上させました。この基準では、震度6強から7程度の大規模地震でも建物が倒壊しないことが求められています。
これに対し、旧耐震基準は震度5強程度の地震に対してのみ耐えられることを基準としていました。
耐震基準が適用されるかどうかは、建物の着工日や竣工日ではなく、建築確認を受けた日によって決まります。
1981年6月1日以降に建築確認を取得した場合は新耐震基準が適用されますが、それ以前の場合は旧耐震基準となります。
1980年代中頃までに建てられた建物は旧耐震基準が適用されている可能性が高く、新耐震基準を満たしていないことがあります。
これらの建物は耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強工事を実施することが重要です。そうでない場合、耐震性に不安が残ります。
違い③：再利用できる建具の違い
築古物件のリノベーションは、老朽化した内装や設備を全面的に新しくするフルリノベーションが一般的です。
特に配管が劣化している場合には、壁の内部の配管も交換する必要があります。
一方、築浅物件のリノベーションでは、比較的新しい設備や建具をそのまま活用し、一部の内装材を再利用することが多く、これによりリノベーション費用を抑えることが可能です。
したがって、築古物件に比べて築浅物件のリノベーションはコストが低くなる傾向があります。
築浅リノベーションのメリット
築浅リノベーションの主なメリットは、築浅物件がフルリノベーションに適した設計であるため、自由度の高いリノベーションが可能である点です。
具体的には、水回りの移動が容易であり、天井材とコンクリートスラブの間にスペースがあれば、天井高を上げることもできます。
また、築浅物件は一般的に断熱性能や省エネ性能が高く、断熱リフォームにかかる費用を抑えられることも大きな利点です。これにより、快適な住環境を維持しつつ、コストを削減することが可能です。
メリット①:フルリノベーションしやすいこと
築浅物件は、長期間にわたって快適に使用できるよう設計されており、メンテナンスや間取り変更が容易で、フルリノベーションがしやすいという利点があります。
築古物件では配管が老朽化していることが多く、交換が必要ですが、築浅物件では基本的に既存の配管をそのまま使用できます。これにより、コストを抑えつつフルリノベーションを行うことが可能です。
フルリノベーションとは、住まい全体を改修することであり、その中でもスケルトンリノベーションは、間仕切り壁や内装、設備、配管などをすべて撤去し、建物の骨組みまで解体する手法です。
また、ワンストップリノベーションは、物件探しから資金計画、リノベーションプランの設計・施工までを一貫して提供するサービスです。
メリット②:水回りの移動がしやすこと
築浅物件の中で、間取り変更を伴うリノベーションがしやすいのは、二重天井・二重床の物件です。
これらの物件は、天井や床下に配管や配線のためのスペースが確保されているため、リノベーションが容易です。
水回りの移動を伴うリノベーションは、コンクリートスラブと床の間に十分な高さがあり、排水管の勾配が確保できる場合に可能です。
しかし、コンクリートスラブと床の間が狭い場合、水回りの移動には制約があります。
また、築古物件では排水管が階下の天井裏を通っていることが多く、その場合は排水管を移動できないため、水回りの移動が困難になります。
メリット③：省エネ性能が高いこと
築古物件は断熱性能が低く、冬は寒さや結露が問題となるため、快適に暮らすには断熱リフォームが必要です。
これに対し、築浅物件は高い断熱性能を持ち、断熱リフォームのコストを抑えられ、省エネ性能が高いため光熱費のランニングコストも低く抑えられます。
築浅物件では、外部と接する壁に断熱材が施工され、サッシにはLow-E複層ガラスなどのペアガラスが一般的に使用されています。
メリット④:天井の高さを調整しやすいこと
マンションの天井には「直天井」と「二重天井」の2種類があります。
直天井はコンクリートスラブに直接仕上げ材を貼り付けたシンプルな構造で、天井高が高くなる利点がありますが、配管や配線のスペースがないため、見た目が無機質になりがちです。
一方、二重天井はコンクリートスラブから下地材を吊り下げ、その上にプラスターボードを取り付ける構造で、配管や配線のスペースを確保でき、見た目がすっきりします。
二重天井は遮音性が高く、リフォームがしやすいというメリットがありますが、施工費用が高くなる傾向があります。
築浅物件では二重天井が多く採用されており、天井高を調整しやすい点も魅力です。
築浅リノベーションのデメリット
築浅リノベーションは、物件購入費用が高いため、フルリノベーションを行うとトータル費用が高くなることがデメリットです。
新築物件と同程度、またはそれ以上の費用がかかることもあります。そのため、予算を超える場合は部分リノベーションに変更する必要があります。
また、コスト面から間取りを大きく変更することが難しいです。
コストを抑えるためには、既存の設備を再利用し、好みやライフスタイルに合った住まいに変える工夫が重要です。
物件探しの段階から、購入費用とリノベーション費用を合わせたトータルコストを意識することが大切です。
まとめ
築浅マンションのリノベーションには、構造がリノベーションに適しており、水回りの移動を含む間取り変更が可能であるため、自由度が高いという利点があります。
また、断熱性能や省エネ性能が優れているため、断熱リフォームが不要で、光熱費を抑えつつ快適な生活が送れる点も魅力です。
しかし、築浅マンションは中古物件の中では価格が高く、リノベーション費用が新築マンションと同等かそれ以上になることがあります。
それでも、内装や設備の状態によっては既存のものを活用することでコストを抑えることが可能です。
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