「リノベーション済物件」と「オーダーリノベーション」のメリット・デメリット
リノベーションを考えるとき、「リノベーション済物件」とか「オーダーリノベーション」という言葉を聞いたり見たりしたことがある人もいると思います。
「その違いってなにか」について、「そんなこと、とっくのとうに知っているよ」とお叱りを受けるのを覚悟で、その違いをまとめました。念のためおさらいのつもりで読んでください。
「リノベ済物件」のメリットとデメリット
「リノベ済物件」とは、前オーナーがリノベーションして住んでいた物件を売りに出している場合や、多くは買取再販業者と呼ばれる専門の不動産会社が、買い取った中古マンションをリノベーションした後、消費者に販売している物件のことです。
壁紙やフローリング、設備など表層部分を新しく取り替えただけのものが多いのですが、専有部分の内装や設備などが一新され、間取りも和室を洋室にする、3DKを2LDKにするなど変更されている物件もあります。
専有部分が新築と同様になった状態の中古マンションを購入するため、すぐに住むことが可能です。
ただし、リノベ済みマンションの販売は限られているため、希望するエリアで販売されているとは限りません。また、買取再販業者によっては、壁紙やフローリング、キッチンや浴室などの水回り設備は一新していても、内部の配管や配線はそのままのケースがあるため、注意が必要です。
メリット
・価格がリーズナブル
・完成した物件を見て購入でき、すぐに住むことができる
・瑕疵担保責任がある
売主が宅地建物取引業者の場合瑕疵担保責任が付帯するので2年以内なら給排水管などのトラブルがあった場合、修繕が無料でしてもらえます。（売主が個人の場合は３か月）
・許容できる範囲で好みに合っていれば、基本的にリノベーション費用が追加でかからない
・住宅ローンがまとめられる
既にリノベーション済み物件を購入する場合、通常の住宅ローンが組めます。リノベーションしていない物件を購入してからリノベーションする場合、リノベーション費用はリフォームローンなどの扱いになる場合があり金利が高くなる場合があります。（ただし、物件購入とセットでリノベーションをすることがあるため、住宅ローンとしてまとめられる場合もあります。）
デメリット
・希望するエリアで販売されてないケースが多いと思ったほうがいいです。
・リノベーション前の姿がわからないしリノベーションの詳細が分かりにくいです。
業者によっては、壁紙やフローリング、キッチンや浴室などの水回り設備は一新して いても、内部の配管や配線はそのままのケースがあります。また価格が安い分、壁紙や塗装、床材、水回りを一新しただけの表層リノベーションであるケースも多く見られます。事前によく確認してください。
・リノベ済なので好みにあった物件が少ない
すでにリノベーション済みとして販売されているので、間取りを変更したり、テイストを変更するには追加のコストや時間がかかります。
・費用の妥当性がわからない
リノベーション済み物件は、本体価格とリノベーション費用が区別されていないので、物件の価値や構造材なども見えないので確認しづらいのが実際です。
オーダーリノベーションのメリットとデメリット
オーダーリノベーションは、「中古マンション購入＋リノベーション」もしくは「既に居住している自宅をリノベーションする」という形式で、「請負リノベーション」とも呼ばれています。
オーダーメイドでリノベーションするには、不動産会社で物件探しをした上で、別途、工務店やデザイン会社にリノベーションのデザイン・工事を依頼するという従来のパターンだけでなく、最近では、物件探しから住宅ローンのご相談、リノベーションの設計・施工までをワンストップで請け負う専門のリノベーション会社が増えてきました。
メリット
・新築の注文住宅に比べると破格の予算でオンリーワンの住まいが手に入ります。
中古マンション＋リノベーション費用で済みますので物件価格が新築より安くなることが多いというメリットがあります。
・予算に応じて自由度が高いリノベーションができる
ライフスタイルや好みに合わせた間取り・デザイン・設備を自由に実現できます。
・スケルトンにできるので物件の構造部の状態が確認できます。
スケルトン（壁や床を剥がして構造部分など骨組みの状態にすること）の場合、その物件の構造や水回りの状態を把握できるため、「リノベーション前の姿がわからない」などの不安が解消されます。
・リノベーション会社を選ぶことができる
図面や見積もりを見ながら、施工してくれるリノベーション会社を選択することができます。
・リノベーション会社によっては、住宅ローンを活用できる場合がある
リノベーション会社によっては物件購入とセットでリノベーションをすることがあるため、リノベーションする前でも住宅ローンとしてまとめられる場合もあります。
デメリット
・リノベーション会社探しから始める必要がある
ゼロからリノベーション会社を探すとなると情報収集の時間と比較検討の手間がかかります。
・リノベ済物件を購入する場合と比べると価格が高いことです。
・物件探し・打ち合わせ・施工などが必要なため、打ち合わせの時間と労力がかかります。
注文住宅を検討するように自由度の高い設計ができる分、仕様を決めるまでにリノベーション会社と打ち合わせに時間をかける必要があります。
・入居できるまで時間を要します。
オーダーリノベーションの場合は、中古マンションを購入した後、設計や工事を行った後に入居することになるため、すぐに住むことはできません。一般的にリノベーションの設計から工事が完了するまでの期間は3～5ヶ月程度です。
以上、「リノベ済の物件」を購入するか、「中古物件を購入してからリノベ」するかは、いづれも一長一短があり、最終的には購入する方の好み次第ということになるんですね。
最後に、客観的に「リノベ済物件」か「オーダーリノベ」か、それぞれに向いている人をご提案させていただきます。参考にしていただければ幸いです。
リノベ済物件購入に向いているのはこんな人。
・できるだけ費用を抑えて住まいを手に入れたい人や、すぐに居住したい人
・内装やデザインにこだわりが強くない人
リノベ済物件は、万人受けしやす間取りやデザインのものが多いので、こだわりが強くない人向きです。
・事情があって手間を掛けずに住まいを手に入れたい人
リノベーション済み物件なら購入してからすぐに住むことができます。転居しなければならない期日が間近に迫っている場合は「リノベ済み」を選んだほうが良いでしょう。
・完成した実物を見て購入したい人
・将来、転売や賃貸収入を考えている人
リノベーションをすることで資産価値の下落はしにくく、万人受けの間取り、レイアウトなので転売や賃貸として向いています。
オーダーリノベに向いているのはこんな人。
・多少、手間と時間がかかっても構わない人
・新築物件より費用を抑え、こだわりの住まいが欲しい人
・オンリーワンの住まいを実現したい人
オーダーメイドリノベの良さは、家族構成やライフスタイルに合った間取りを自由に設計でき、世界にひとつだけの家にリノベーションできるところです。リノベ済み物件を購入した場合、出来合いの間取りにあわせて暮らすしかありません。
・好みの素材や設備を使って、理想のデザインにしたい人
住まいに求める条件を取り入れ、妥協のないオンリーワンの家づくりができるのが、オーダーメイドリノベーションの醍醐味です。
いづれにしても、まずはいい業者に出会うことが一番大事な第一歩です。業者探しには慎重に、多少時間をかけるくらいの余裕が必要だと思います。
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