住宅ローンには、最適年齢があります。
住宅ローンには、おもに３つ＋１の年齢縛りがあります。
①申込時の下限年連が20歳
②申込時の上限年齢が60歳
③完済時の年齢が75～80歳であること
＋１例外として、住宅ローンの特徴の一つですが金融機関ごとに多少のバラつきがあり、また商品によっても例外があります。
例えば、通常よりも補償を手厚くした特別な生命保険が付いた住宅ローンでは、契約できるのは50歳までという場合があります。
ではなぜ年齢の縛りがあるのでしょうか
それには2つの理由があります。
返済期間が長期にわたるため
返済期間には35年の長期にわたるがあります。去年と今年との激変からもわかるように、世の中何があるかわかりにくい時代になってきて、雇用体制にも変更をやむなくされる事態になってきたという報道をみても、途中で定年退職を迎えたり健康に支障が出たりしてきちんと完済できなくなるリスクがあります。
こうしたリスクを減らし、無理のない返済プランを立てるため、主に上限に関して年齢制限が設けられているのです。
保険に入り必要があり、その保険に年齢制限があるため
住宅ローンを組む時は必ず団体信用生命保険（略して団信）に加入する必要があり、加入していれば、万一返済途中で契約者が死亡したり重い障害を負ったりしても、保険金で残りのローンをすべて支払うことができます。
この団信に加入できる上限は80歳までと決められています。そのため、必然的に住宅ローンの完済時年齢にも80歳までという制限がついているのです。
いづれも上限に対する制限という意識が大きくかかわっているようです。
住宅ローンの審査に通りやすい年齢というものがあります。
みなさんうすうす感じてらっしゃると思いますが、住宅ローンを実行する立場にとってみれば、リスクは極力避けておきたいという前提から、ある程度安全な年齢であると思っていいんじゃないでしょうか。
住宅ローンの申し込み下限年齢は20歳からですが、20代前半など適正年齢を大幅に下回っている場合、住宅ローンの審査で年齢が不利に働くこともあります。
語弊を覚悟でいわせていただくと、若い人は上の世代に比べて収入が少なく、勤続年数も浅いことからどうしても信用度が低くなってしまう傾向があります。
そのため金融機関が「この人に貸すのは不安だ」と判断して融資を断ったり、希望通りの金額を貸さなかったりする意識的作用が働くからです。
現在の企業事情から言うと学生時代から起業して、立派にCEOとして活躍されている方も年々増え、若年と言って所得が低いとは一概に言えませんが反面、長期にわたっての安定を求められるかというと、その判断が難しいケースがまだ多いような気がします。
40歳後半、50歳代になると社会的な信用や所得については一般的に懸念は少ないようですが、例えば50歳で15年ローンを組んで、65歳までに完済を計画していても、今はどんなに大手の企業といえどもどのような事態になるかわからないし、今回のコロナによって経営形態・雇用体系が大きく変容していく時代になってくると、返済までの期間にある程度余裕がおることが求められ、50歳前後の審査はこれからますます厳しくなっていくのではないでしょうか。
50歳以降の借り入れにはいろいろ方法があります。それはまたの機会に。
結論を言いますと審査を通過させるのにもっとも旬な年齢は30歳代後半の35～39歳ということになります。
事実、住宅金融支援機構が発表した「フラット35利用者調査」によると、住宅ローンを契約した時点の平均年齢は39.8歳でした。年代別に見てみると、30歳未満は約13％、30歳代が約45％、40歳代は約25％、50歳代以上は約16％となっています。約半数の人が30代で住宅ローンを組んでいることが分かります。
30歳を超えた頃になると勤続年数は10年近くなって収入も安定し、結婚する人も増え、こうしたタイミングで審査に申し込む人が最も多く、一番住宅ローンを組みやすい年齢でもあると言えます。
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15年以上現役の不動産営業マンという方の話ですと、どーしても心配な方は不動産会社の営業マンや住宅ローンの専門家と相談しながら申込みするのがいいようです。
審査で重視されるのは完済時の年齢です。
20〜65歳までという年齢制限があり、この年齢から外れている人はそもそも住宅ローンの審査を受けることができないこと、35～39歳が審査に通りやすいと前述しましたが、次に、審査に進んだ場合に重視されるのが「完済時の年齢」です。
そのため今度は現在の年齢だけでなく、希望の借入額と毎月の返済額のかね合いが重要になってきます。
例えば、働き盛りで収入や健康状態に問題がなくても46歳の人は35年ローンを組むことができませんし、年齢制限ギリギリの65歳であっても80歳までに完済できる15年未満のローンなら審査に通る可能性もあります。
つまり審査に進んだ段階では一概に「〇〇歳〜〇〇歳でなければダメ」と言うことはありません。年齢は他の基準と同様に1つの目安であると言えます。
返済期間はできれば15年程度にすることをオススメします。住宅ローン契約者の平均年齢はおよそ39歳、平均返済期間は約15年です。
仮に39歳で15年のローンを借りると54歳で完済できる計算になります。定年の65歳まで10年以上を残しているため、その間に余裕をもって老後の準備をすることができるはずです。
完済の年齢を考えると35～３９歳で15年ローンで申請して、65歳の定年まで余裕を十分とって計画を立てるということが、審査する方にとっても心証がいいんでしょうね。
審査では年齢以外の項目も重要になる
前述したとおり「20〜65歳で完済時の年齢が80歳」という前提条件をクリアしていれば、後は他の基準とあわせて総合的に審査されます。
重視されるポイントは年齢のほかに年収、勤続年数、個人信用情報、健康状態などの総合的に判断されるものです。
適正年齢であっても他の項目に問題があれば審査に落ちることがあるので注意が必要です。
