不透明な2021年の中古マンション市場とリノベーションの動向を考える

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2021年の中古マンション市場とリノベーションの動向

2020年は年明けから不穏な一年の予感がありました。そして世界国中、近代人類が経験したことのない未曽有の危機を経験し、今までにないような世界的規模の非日常をよぎなくされて、今後も解決のめどが見えません。

こんな状況下で2021年を迎えるにあたって、中古マンション事情はどうなるのかが非常に気にかかるところですね。

以前からリノベーションを計画されていた方、在宅勤務の長期化を見越して中古マンション買い替えを考えていた方、資産運用として都心中心部の中古マンションの購入を考えていた方にとって今の状況は非常に難しい時期だといえるでしょう。

今後の中古マンションの市場の動向には大きく分けて2つあると思います。

オリンピック開催による景気回復期待論

まず一つ目は、経済市場の動向変化の心理的要因による価格の変動です。

リーマンショックによって深刻な経済状況にあえいでいた時期を変えたのは2013年でした。

2012年に第二次安倍内閣が発足して、アベノミクス政策を打ち出し、2013年に日本銀行総裁となった黒田東彦氏により、異次元金融緩和が発動され、まさにその年に2回目の東京オリンピック開催が決定するなど、市場ムードがイケイケ状態になり、まして今までのウップン晴らしも手伝って、不動産業界では異状な局地バブルが起こりました。

東京都心とその周辺でマンション価格の高騰が始まり、多くの人はそれは自然の値上がりだと考え違いを起こし、あえて受け入れてしまったのです。

しかし、その高騰は需要と供給の本来のバランスの結果ではなく、政府による政策扇動と、オリンピック開催による景気回復の期待感による、いわば砂上の楼閣のようなものだったのですね。

新型コロナウィルスによる世界的な不況は皆さんニュースなどでご存じの方がほとんどだと思いますし、経済活動がまひしていてGDPの成長が世界的にどの程度マイナスになりそうなのかわからない状況ですから、今後ますます景気が悪くなり、マンションの価値も下がっていくだろうということは素人にも分かりますよね。

リノベーションをするために中古マンションを購入する人にとっては、その購入原資が不安になること。リストラや減給、ボーナスの減額など先行き不透明で、ローン借り入れも悩むでしょうし、将来投資的な目的で購入する人にとっては価値の値下がりが気になるところ。

おそらく世界中の誰に聞いても、コロナ明けの経済状況をズバリ言い当てる人はいないでしょうが(あくまでも個人的見解です)、ただ日本人だけに限って目安となりえるのは、2021年に東京オリンピックが開催されるかどうかを見極めるということが言えると思います。

前回の東京オリンピック(1964年開催)後はGDPは上昇して、株価も上昇するしました。これをもって今回も同じような景気状態になるかと言えば安直すぎますが、2021年のオリンピック開催が確実視される状況になったり、コロナウイルス蔓延の収束が見られたりすれば、再度、マンションを含めた不動産価格が高騰する、あるいは下落が落ちつく可能性があると考えられます。

税制改正や経済対策が後押しする可能も

市場の冷え込みがどうしようもないとなれば期待するのは政府の税制改革や経済対策です。

一般社団法人 住宅生産団体連合会(住団連)は、政府に対し、次のような事項を盛り込んだ「要望書」を提出しています。住団連の要望が認められれば、中古マンションを購入する人とともに売却を考えている人を後押しすることになるでしょう。

成立すれば2021年4月から施行される可能性があります。

新しい生活様式ポイント(仮称)制度の創設
すでに終了している「次世代住宅ポイント制度」にかわって新たに「新しい生活様式ポイント制度(仮称)」を提言しています。
次世代住宅ポイントが最大30万ポイント(1ポイント=1円換算)であったのに対し、新しい生活様式ポイント制度では最大200万ポイントとする要望が出されています。要件を満たした新築住宅取得と、中古を含む住宅のリフォームでポイントが付与されます。

住宅ローン控除期間の延長
基本的に、住宅ローン控除(住宅ローンの年末残高の最大1%の控除)期間は10年間。消費税増税時の対策としてこれが13年に延長していますが、制度終了による住宅需要の落ち込みを避けるため、再延長が要望されています。

住宅取得資金等に係る贈与税非課税枠の拡大
現行制度では、消費税10%で住宅を取得した場合には、非課税枠が拡大していますが、最大3,000万円の非課税枠はすでに終了しています。そこで引き続き贈与税の非課税枠を3,000万円とする要望が出されています。

2021年、主に都心部やその周辺地域の不動産評価額の変動の鍵は、当初計画したと同程度の規模で東京オリンピックが無事開催されること(特に東京都及び周辺地域の影響が大きいと思われます)と、全国的には一般社団法人 住宅生産団体連合会が政府に要望している税制改革と経済対策が認められることが、大きな目安となると思いますので、その点に注目してリノベーションの計画を見定めることがもっとも重要となるでしょう。

参考:マンション.navi 「2021年中古マンションの価格はどうなる?激動の時代に売り時を見定めるには」

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