リノベーションで「半投半住」

最近、新しい住み替えの形として「半投半住」という言葉を目にします。それは自分が住んだ後は売却・賃貸することを見越して住宅を購入すること、つまり半分「投資」で半分「居住」するという住宅購入の方法で、資産形成の一つと考えていいでしょう。

独身時代か新婚などの若いうちに価値の下がらない物件を購入しておくことで資産となり、次の物件に住み替えるときの資金にもなります。自分が快適に暮らせる家を購入するだけではなく、住む家にも投資という考え方をプラスすることで、より効率よく資産形成していくことが可能です。

しかしそれには、当該物件の市場性・地域性が大きく左右していて、東京などの都心部で増加しているという大きな特徴があります。

その理由として人口の多い都心部ほど不動産の価値が下がりにくいということと、利便性の高い人気エリアのマンションは、築年数がたっても買い手や借り手や見つかりやすいというこのです。

一般的に建物は、新築購入時に最も価格が高く、築年数が経つごとに値段が下がってくるというのが通念ですが、物件によっては、築年数を経てもそこまで価格が下がらない物件もあります。

中古マンションにしても人気のエリアに住宅を購入すれば、築年数が経っても値段が下がらず、買い手や借り手もつきやすいでしょう。

また資産価値が下がるかどうかの要因として、最寄り駅からアクセスはもちろんのこと、最寄り駅に特急が停まるかどうか、これからのそのエリアの開発計画などもポイントとなります。

余談ですが、最寄り駅に特急が止まるのがいいのかどうかについては別の見方があって、人気駅の隣駅の駅近中古は狙い目という意見もあります。(この場合、人気の駅=特急・急行・快速が止まる駅)

その理由として大きな要因のは、昨年暮れから、今まさに3次警戒態勢を視野にいれなければならないというコロナの影響もあります。

コロナ禍で家にいる時間、ひいては地元の街にいる時間が長くなってくる将来を見越して、これから地元のコミュニケーションを深め知り合いが多く作っておくというのがすごい価値になるという見解です。

購入を考える物件の最寄り駅には特急・急行・快速がとまる駅と考えるのがもっぱらですが、その隣の駅が各駅停車の駅だとすれば、基本的にその街の住民しか降りないし、近くの店にもその街の人しかいないから、仲間がつくりやすい特性があってコミュニケーションがとりやすくなるということです。

「新築マンション契約者動向調査」によると、住宅購入を思い立った理由として「資産を持ちたい、資産として有利だと思った」と回答した人の割合が増加傾向にあります。実際、資産形成としてシングルやカップルのうちにコンパクトタイプを購入し、家族構成の変化に応じて広い住戸に住み替える人も多いです。

特に都心部ではその傾向が顕著です。購入者のうち、今回の購入が2回目以上であると答えた人の割合は、東京23区が約25%であるのに対し、都心6区では41%に上りました。さらに、購入歴3回以上の強者も2割弱存在します。今や東京都心における住宅購入は、何度でも自由に行う時代へ突入しているのかもしれません。

住み替え時の選ぶポイントとして多いのは、前の住宅を売却する方法です。国交省の「平成29年度住宅市場動向調査」によると、集合住宅から注文住宅に住み替える方の約85.7%、分譲住宅に住み替える方の約67.7%、中古住宅に住み替える方の約65%が、前の住宅を売却で処分していました。

さてここで本題の「中古物件を購入してリノベーション」の資産性についてですが、特に東京23区の中心部を選ぶ人に強い傾向で、住宅を住むだけではなく、自分の大切な資産の投資先の一つであると捉えて家を買うというトレンドがここ10年間ぐらい歩調をあわせるようにリノベーションの盛り上がりと同じくして伸びてきています。

中古の割安感と品質性から中古購入+リノベーションのポジションが認知されてきた証と捉えていいと思います。

今は値上がり率の高い、都心や駅に近い物件ばかりが注目され、新築の供給もそこに集中しています。その結果、郊外の分譲マンションの供給が減っていて、郊外の新築の物件が少なくなる。そして必然的に、買いたい人は中古を選ばざるをえない。という3段論法的なロジックが現実です。.

アメリカやイギリスでは「築年数が経てばむしろ価値が上がる」というのが常識で、まだまだ日本ではそこまで成熟したマーケットになっていないのが今後の課題でもありますが、一方日本でも「むしろ中古の方が買いだ」という考える層も増えてきています。

中古だからこそ、「管理組合がしっかりしている」とか「修繕積立金をフラット化している」とか「都心なのにコミュニティが出来上がっている」みたいな実情報を前もって知ることができ、その情報をもとに地域の一番物件に資産価値を見出し買う、という動きがここ数年で目立ってきたようです。

中古マンションの資産価値が下がりにくいかどうかを確認するなら、そのエリアの新築物件と中古物件の値段を見比べてみるのがいいでしょう。

もしエリア内の中古物件が新築時からあまり値下がりを起こしていないなら、半投半住向きの物件が見つかる可能性が高いということです。

一般的にマンションの価格は、新築から5年ほどで一気に下がり、築5~10年で緩やかに、築10年からもっと緩やかに下がった後、築15~20年くらいからはあまり大きく下がらなくなります。

エリアによっては、新築と中古であまり値段が変わらない、もしくはどんどん価値が上がっているという状態が見られることもあります。半投半住向けの物件を購入するときには、周辺の物件の値段の推移を信頼できる業者に直接相談するなどして確認することをおススメします。

出典:リノベる
出典:PRTimes
出典:グローバルベイス


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